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"新国五条"暂未影响房企预期 房价无下行动力
    5月13日,国家统计局发布今年1~4月经济数据。其中,全国房地产开发投资19180亿元,同比增长21.1%,增速比1~3月份提高0.9个百分点,这也是该数据连续第二个月上涨;另一方面,今年4月份,房地产开发景气指数延续上个月的回落趋势,为97.35,比上月回落0.21点。这也是去年9月以来,国房景气指数的第二个月回落。
 
业内分析认为,两组数据一涨一跌显示,近年来调控成为常态,房地产投资也趋于理性,“新国五条”暂未对房地产行业的投资行为产生过多影响。
 
房企仍看好未来
 
    根据国家统计局数据,前4个月,住宅投资13121亿元,增长21.3%,增速提高0.2个百分点,占房地产开发投资的比重为68.4%;商品房销售面积29761万平方米,同比增长38%,增速比1~3月份提高0.9个百分点。
 
    同时,房企资金到位情况有明显向好趋势,1~4月份,房地产开发企业到位资金35602亿元,同比增长33.5%,增速比1~3月份提高4.2个百分点。房企融资力度也在加大,国内贷款6618亿元,增长26.8%;利用外资163亿元,增长28.5%;自筹资金12952亿元,增长16.2%。伴随着这两个数据的是前4个月房屋新开工面积55506万平方米,增长1.9%,持续多月的“负”增长态势得到扭转。
 
    远嘉经纪策划研究中心总监孟奇认为,综合上述数据可以看出,由于前4个月销售情况良好,房企资金回笼,使房企对未来市场态度积极,加大了开工量,并未受“新国五条”推出的过多影响。“新型城镇化对房地产业是利好,而调控政策已成为常态,房企已经有所准备。”孟奇说,房地产开发投资数据已连续两个月保持增长态势,而且增速一直在20%以上,说明房企已能理性面对政府的政策,长线看好房地产市场。
  
    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为,3月初“新国五条”出台,4月各地细则落地,但新开工数量、土地购置面积等供应指标仍明显转好,商品房销售面积创年内新高,开发企业信心明显恢复。
 
房价无下行动力
 
    1~4月,商品房待售(库存量)面积42588万平方米,比3月末增加147万平方米,比2月末增加673万平方米。业内人士认为,楼市销售量大幅增长的同时,库存量也继续增加,表明楼市新增供应量增长幅度超过销售速度,如此巨大的待售量将成为未来房价的稳定因素。
 
    鉴于库存量居于高位,加上楼市调控还会继续,胡景晖预计未来楼市价格大幅上涨预期不再,短期内市场主要呈现“量缩价稳”的态势。持续2至3个月后,随着楼市需求的再次入市,交易量再次回涨,交易价格也因此会出现补涨,但总体涨幅有限。
 
    另一方面,土地市场的量价齐涨也在印证着“新国五条”的作用甚微。国家统计局数据显示,1~4月,全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米,同比增长26.4%,土地购置费1912亿元,同比增长66%。
 
    同策咨询研究中心总监张宏伟说,当前,北京、上海、广州等一线城市开始大规模推地,昆明、合肥、武汉、无锡、温州、石家庄、南京等二三线城市已经亮出大规模的推地计划,其他未公布计划的城市推地动作也明显增加。根据同策咨询研究中心数据,前4个月,杭州、北京、上海、天津及南京5城市住宅用地累积供应量超过去年同期,同比涨幅分别为2066%、817%、137%、64%、9%,而重庆、北京和上海分别以325万平方米、281万平方米、219万平方米的累积成交量排名前三位。
 
    张宏伟认为,业内大多认为宏观市场“基本面”转好,房企资金面不太紧张,品牌房企开始积极拿地“换仓”,抢抓下一轮市场发展机会;当前土地市场热点主要还是一二线城市,尤其是一线城市,品牌房企重返一二线城市,突显房企布局战略与一二线城市的投资价值。由于政策的干预与土地市场的回暖,土地市场总体溢价率会降低,但起始楼板价或成交楼板价会上升,也就是土地价格开始进入上涨通道。
  
5月10天诞生3地王 知名房企一线城市高价抢地(来源 证券日报)
 
   新“国五条”细则全面落地之后,土地市场曾一度“急冻”,但5月初即开始出现急升。据美联物业全国研究中心统计数据显示,从5月3日起到5月10日期间,上海、广州以及长沙三地出现3个年内地王。
 
    值得注意的是,5月9日,上海浦东新区上海世博会地区共6宗地块成交,其中两幅地块楼面单价相继刷新上海年内单价地王,甚至以40079元/平方米的价格创下沪三年以来的楼面地价新高。
 
    “一天之内年度地王二次被刷新,大型房企对一线城市热门地块角逐的激烈程度可见一斑。”美联物业全国研究中心杜俊丹向记者如是表示。除此之外,有分析人士也向记者表示,政府集中推地也是地王频现的主要原因,但上述几宗地块成交的溢价率相对以往确实提升幅度在增加。
 
地王频出
 
    5月3日,长沙金融生态区的一幅商住地块,最终经过42轮竞拍,由湖南富兴集团下属子公司长沙市金地房地产开发有限公司以35.79亿元竞得,但有消息人士透露,长沙金地此次是跟其他公司联合竞拍。
 
    值得一提的是,该地块占地面积约6.64万平方米,折合楼面地价4913元/平方米,溢价率44.3%,成为了长沙年内新总价地王。除此之外,同一天挂牌出让的另一宗地块也创下年内长沙土地拍卖最高溢价率纪录,溢价率为81.32%。
 
    5月6日,佳兆业以最高限制价格18.68亿元竞得白云区同宝路8号、10号地块地块,剔除保障房后,该地块楼面成交地价高达2.56万元/平方米,而该地块是佳兆业经过200轮竞拍,击败10多家知名房企,最终以约45%的溢价率抢得的。同时,该地块一举刷新2010年保利地产(600048,股吧)创下的2.06万元/平方米的楼面地价,成为白云区新地王。
 
然而,地王纪录被刷新的步伐并未停止。
 
    5月9日,远东新世纪中国投资以9.78亿元竞得上海世博A09B-02商办地块,楼板价超4万元/平方米,溢价率48.03%。该楼板价刷新了刚刚由台企MaxbaseHoldingsLimited 创下的单价楼板价3.99万元/平方米的最新纪录,成为新的上海单价地王。
 
    值得一提的是,上述两块地的成交为上海同一天两度刷新年内地王纪录。而逾4万元/平方米的楼面地价也是上海近三年来首次突破2010年4月份创下的5.24万元/平方米的单价地王纪录。
 
    尽管不到10天的时间内,一、二线城市相继爆出3个地王,但业内人士仍预计,5月下一个被刷新的年内地王纪录可能为北京(楼盘)丰台区花乡夏家胡同地块。
 
   “丰台块处于三环之内,位置非常稀缺,高溢价率成交是大概率事件,有望刷新北京地王纪录(2013年北京最高楼面地价3.24万元/平方米)。”美联物业全国研究中心向《证券日报》记者表示,预计该地块所建楼盘的销售价格或将达到7万元/平方米。
 
    不过,美联物业全国中心同时认为,该区域并非热点区域,居住条件差,配套设施也有待跟进,对开发商的后续运营能力要求较高。

摘自:[搜房网]
本条消息发表于[2013-5-20],被浏览了[2236]回

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